Kancelář s 16.letou tradicí a osobním přístupem

Daň z nabytí nemovitých věcí po novele

Daně
Zákon č. 254/2016 Sb. přinesl změnu zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Účinnost zákona nastává 1. 11. 2016. Z již více než rok diskutovaných změn jsou nejpodstatnější:
1. změna v osobě poplatníka daně u kupních a směnných smluv a
2. změna koncepce osvobození novostaveb,
3. nová koncepce stanovení základu daně u směny.
 
1. Poplatník
Dosud platilo, že u kupní nebo směnné smlouvy byl poplatníkem prodávající. Kupující pak byl ručitelem za případně nezaplacenou daň. Smluvní strany se ale mohly ve smlouvě dohodnout, že poplatníkem je kupující. U převodů skutečněných po 1. 11. 2016 je vždy poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí nabyvatel nemovité věci. Odpadá role ručitele. Nabyvatel nemovité věci jako poplatník má povinnost
■■ zpracovat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, včetně případného obstarání znaleckého posudku a
■■ zaplatit daň, vzniká-li daňová povinnost. V souvislosti s touto změnou je potřeba věnovat pozornost smluvním jednáním, zejména jedná-li se o smlouvy vzniklé před přijetím nové úpravy.
 
2. Osvobození novostaveb Osvobození prvního úplatného nabytí vlastnického práva se mění tak, že se již nevztahuje na jakoukoliv novou stavbu nebo jednotku, ale pouze na stavbu a jednotku dokončenou nebo užívanou v souladu s právními předpisy. Jedná se o osvobození prvního úplatného nabytí vlastnického práva: 
a) k pozemku, jehož součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,
b) k právu stavby na cizím pozemku, jehož součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,
c) k dokončené nebo užívané nové stavbě rodinného domu na cizím pozemku, která vznikla před 1. 1. 2014,
d) k jednotce, vzniklé výstavbou, nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou domu. Nesmí se jednat pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek a jednotka může obsahovat i nebytový prostor v podobě garáže, sklepa nebo komory, užívané společně s bytem,
e) k jednotce, vzniklé stavební úpravou nebytového prostoru, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem.
Daň z nabytí nemovitých věcí po novele Stávající pětiletá lhůta pro osvobození zůstává zachována s tím, že se počítá ode dne dokončení nebo zahájení užívání rodinného domu nebo jednotky, a to od toho dne, který nastane dříve. Osvobození se tedy po novele nevztahuje na převody nedokončených a současně neužívaných rodinných domů a jednotek!
 
3. Směna nemovitých věcí Při stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí u směny se vychází z toho, že se při
určení sjednané ceny nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci. To platí, pokud nabytí vlastnického práva ke směňovaným nemovitým věcem je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí a nabývací hodnotou není výlučně
sjednaná cena (například směna s obcí). Základem daně je srovnávací daňová hodnota ve výši odpovídající 100 % tzv. směrné hodnoty nebo zjištěné ceny podle znaleckého posudku. V případech doplatku v penězích, popř. poskytnutí jiného nepeněžitého plnění se doplatek nebo protiplnění považuje za sjednanou cenu. Navrhovanou úpravou se zjednoduší
výpočet zálohy na daň z nabytí nemovitých věcí.
 
Jak má kupující postupovat?
Kupující po změně právní úpravy má především povinnost podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, a to nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad. Podává se správci daně podle místa, kde se nemovitá věc nachází. Pomůckou pro vyplnění přiznání mohou
být metodické postupy na webu finanční správy. V přiznání poplatník – kupující uvede důvody pro osvobození nebo vyčíslí daň (zálohu na daň). Pozdní podání přiznání podléhá pokutě. Použije-li se pro výpočet daně znalecké ocenění, je součástí daňového přiznání znalecký posudek. Rozhodující pro platební povinnosti je vyhodnocení, zda převod je nebo není osvobozen od daně z nabytí nemovitých věcí.
 
1. Při koupi nového dokončeného rodinného domu nebo nové jednotky od developera ve většině případů bude nabytí vlastnického práva osvobozeno od daně.
 
2. Nejsou-li splněny podmínky pro osvobození převodu od daně z nabytí nemovitých věcí z důvodu, že uplynula pětiletá lhůta od dokončení nebo povoleného užívání nedokončené stavby, případně z jiného důvodu, kupující si musí sám spočítat daň, resp. zálohu na daň a uvést ji v přiznání. Dále musí zaplatit v zákonné lhůtě (ve lhůtě pro podání přiznání) daň
z nabytí nemovitých věcí, resp. zálohu na daň ve výši 4 % obvykle z kupní ceny. V současné době je aktuální prověřit v kupní smlouvě, resp. ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě, kdo má povinnost hradit daň z nabytí nemovitých věcí. Pokud je za placení daně podle smlouvy odpovědný prodávající, je třeba smlouvu změnit, protože nemůže být v rozporu se zákonnou úpravou. V důsledku toho je možné jednat i o výši kupní ceny – vždyť prodávajícímu oproti stávajícímu stavu zbude celá
kupní cena a kupující musí vydat více. V případě hrazení kupní ceny zčásti z hypotéčního nebo jiného úvěru bude muset kupující prověřit, zda je možné úvěr použít i na úhradu daně z nabytí nemovitých věcí.
 

©2015 Dohoda.cz | Created by Tomáš Rozsypálek